Vous cherchez à acheter mais le bien qui vous à tapé dans l'oeil est déjà loué ? Faisons le point sur implications...

L’achat d’un bien entraîne inévitablement le transfert de propriété de l’ancien propriétaire au nouveau. Mais dans le cas de l’achat d’un bien actuellement loué, quel est le sort du contrat de bail signé entre l’ancien propriétaire et les locataires du bien vendu ?

Rien n’empêche un bailleur de mettre en vente un bien loué, et ce, à n’importe quel moment de la location. En fonction du type de bail (bail de droit commun, commercial, de résidence principale, à ferme, etc.) sa durée et si celui-ci est enregistré ou non, les implications pour l'acheteur et le locataire seront différentes. Prenons le cas d'un bail de résidence principale...

Le bail est enregistré

Dans le cas d'un bail enregistré, celui-ci est à date certaine « opposable aux tiers », cela signifie que toute personne qui aurait des droits sur le bien immobilier loué doit respecter le bail en cours et ses dispositions.

• S’il s’agit d’un bail à long terme (9 ans), l’acquéreur du bien loué est subrogé aux droits et obligations du vendeur (ancien bailleur). En clair, l’acquéreur devient bailleur à la place du bailleur et doit donc respecter le bail en cours. Il aura cependant la possibilité de résilier celui-ci pour cause d'occupation personnelle, gros travaux ou sans motif, moyennant un congé notifié de 6 mois. Dans le cadre d’une résiliation sans motif, il devra toutefois verser une indemnité au locataire.

• Si le bail enregistré est de courte durée (c’est-à-dire de maximum 3 ans), l’acquéreur pourra y mettre fin anticipativement à partir de la deuxième année moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité (sauf, bien sûr, de commun accord avec le locataire).

Le bail n'est pas enregistré

Si le bail n’est pas enregistré, on dit qu’il n’a pas de date certaine. Deux cas de figure existent également.

• Dans le cas d’un bail de 9 ans non enregistré, mais avec une occupation de plus de 6 mois (la domiciliation à la commune le prouve), l'acquéreur devenu le nouveau bailleur pourra mettre fin au bail du bien actuellement loué moyennant un congé de 6 mois notifié au preneur, dans les trois mois qui suivent la signature de l'acte, et ce pour un des motifs prévus par la loi (occupation personnelle, travaux et sans motif). À noter toutefois que des indemnités seront néanmoins dues au locataire si le motif invoqué dans le congé n'est pas réalisé ou si le congé est donné sans motif.

• Dans le cas d’un bail non enregistré et donc sans date certaine, avec occupation de moins de 6 mois, le preneur ne jouit d'aucune protection légale. L'acquéreur du bien loué peut alors mettre fin au bail à tout moment, sans congé et sans indemnité. Le locataire garde néanmoins la faculté de solliciter le juge de paix pour obtenir un délai/une prorogation du bail pour circonstance exceptionnelle. Le preneur pourra également envisager d'agir contre son ancien bailleur (le vendeur), lequel doit en principe imposer à l'acquéreur de respecter le bail en cours.

Et pour le locataire ?

Que le locataire se rassure, il est (dans la plupart des cas) protégé par la loi, en tant que partie “faible”: l’acquéreur du bien loué devra se soumettre aux mêmes droits et obligations que le vendeur, en l'occurrence l'ancien bailleur, et ce, conformément aux termes du contrat de bail et aux règles impératives en matière de location d'immeubles.

À noter que, excepté à Bruxelles ou si une clause du bail le prévoit expressément, l'existence d'un contrat de bail n’offre pas un droit de préemption en faveur du locataire, c’est à dire le droit d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

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