La maison de vos rêves se trouve en zone inondable ? Voici tout ce qu'il faut savoir avant de passer (ou non) le cap !
Les chaises qui flottent, le papier peint qui se ramollit et la boue qui s’invite dans le salon, voilà un scénario catastrophe qui effraie, à juste titre, plus de 90% des candidats acquéreurs. Une inquiétude d’autant plus présente depuis les intempéries de juillet 2021, qui ont marqué les esprits des Belges. Mais finalement, comment bien évaluer les risques et comment se protéger si le bien de vos rêves se trouve en zone inondable ?
La zone inondable, c’est quoi ?
Les zones inondables sont des zones géographiques qui ont été submergées par les eaux (ou qui sont susceptibles de l’être) suite à de fortes pluies ou à un débordement de cours d’eau. Notez qu’en Flandre, la mer constitue également une troisième source d’inondation.
Chaque région est compétente en ce qui concerne les zones inondables présentent sur leur territoire. Les réglementations liées peuvent donc varier selon que les inondations aient lieu en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles. Cependant, si chacune appréhende le phénomène à sa manière, on retrouve tout de même un schéma similaire, applicable à l’ensemble de la Belgique.
Les différents types de zones inondables
Les zones inondables ne sont pas toutes équivalentes, c’est pourquoi elles sont classées selon le degré d’aléa d'inondation, comprenez le risque que le bien immobilier soit sous eaux en cas de fortes intempéries.
En Wallonie et à Bruxelles, ces risques sont répartis selon les catégories suivantes :
Aléa très faible (uniquement en Région wallonne)
Aléa faible
Aléa moyen
Aléa élevé
Côté flamand, une distinction est faite entre l’inondabilité du terrain et du bâtiment qui reçoivent respectivement un score-P et score-G classés sur une échelle de A à D. C’est la source d'inondation la plus critique qui détermine le score final.
A : aucune inondation modélisée
B : faible probabilité d'inondation sous le changement climatique de 2050
C : faible probabilité d'inondation sous le climat actuel
D : probabilité moyenne d'inondation sous le climat actuel
Les critères de répartition
Pour définir une telle classification, les experts se basent sur deux mesures : la récurrence et l’ampleur de l’inondation.
C’est ainsi qu’en Wallonie, une zone d’aléa est définie comme élevée lorsqu'elle combine une périodicité inférieure ou égale à 25 ans et une une hauteur d’eau d’au moins 30 cm.
Comment savoir si mon bien est en zone inondable ?
Maintenant que la zone inondable n’a plus de secret pour vous, encore faut-il savoir si vous êtes concerné et à quel degré.
Avant toute chose, sachez que l’agent immobilier, le notaire ou le vendeur sont tenus d’informer l’acheteur quant à la situation de la maison ou de l’appartement. En aucun cas un bien immobilier ne peut être vendu sans que le nouveau propriétaire ait eu connaissance de ce facteur, dans le cas contraire, la responsabilité du vendeur peut être engagée.
Cependant, l’acheteur peut, lui aussi, effectuer ses propres démarches pour récolter des informations plus complètes.
Les cartes interactives
En Wallonie, 3 cartes interactives sont disponibles en lignes :
La carte d’aléa d’inondation : carte de référence en Wallonie, représente les zones exposées aux inondations, classées selon les critères de récurrence et d’importance.
La carte des zones inondables : cartes indiquant l’étendue, la hauteur et le débit (si déterminé) pour les scénarios d’inondation à 25 ans, 50 ans, 100 ans et extrême.
La carte des risques d’inondation : basée sur la carte précédente, elle représente l’étendue maximale de la zone inondable et met en évidence les éléments vulnérables d’ordre humain, économique, culturel et environnemental.
À Bruxelles, 2 cartes interactives recensent les informations liées aux inondations :
La carte d’aléa d’inondation
La carte de risque d’inondation
En Flandre, une carte unique reprend à la fois les zones d'aléa d’inondation, les zones inondables délimitées et les zones riveraines ainsi que les zones à risque d’inondation.
À quoi faut-il faire attention ?
Si les cartes offrent de précieuses données théoriques, vous trouverez bons nombre d’indices clés en investiguant directement sur le terrain.
Vérifier l’état des murs
Une inondation laisse généralement des traces, songez à vérifier l’état des murs de l’habitation et particulièrement du garage ou de la cave. Vous y apercevrez peut-être des auréoles d’humidité ou une démarcation linéaire indicatrice de la hauteur de la submersion passée.
Prendre connaissance des précédents sinistres
Si aucune trace n'est visible dans l'habitation, Internet est une mine d’informations pour retracer les éventuels précédents sinistres. Vous trouverez assez facilement des articles lorsque des catastrophes naturelles se sont produites dans la région cible.
Bien sûr, l’agent immobilier vous fournira également toutes les informations qu’il a en sa possession sur le sujet.
Finalement, pensez à faire un petit tour du voisinage, l’occasion de rencontrer vos potentiels futurs voisins et d’en apprendre plus sur l'exposition quartier aux inondations.
Identifier les cours d’eau proches
Toutes les maisons ne sont pas exposées de la même manière au sein d’une zone à risque, la proximité de cours d’eau est un facteur qui peut fortement faire la différence. Google Maps sera votre meilleur allié pour les repérer.
Analyser la situation de la maison
Vérifiez également la position de la maison : est-elle en bas d’une pente ou, au contraire, à l’abri sur une butte ? La maison est-elle entourée de champs ou, y a-t-il des obstacles naturels au ruissellement de l’eau ?
Comment se protéger ?
Au terme de vos investigations, vous avez découvert que le bien de vos rêves se trouve dans une zone à risque ? Voici quelques conseils qui devraient vous aider à finaliser cet achat immobilier en toute sérénité.
L'assurance incendie
La première précaution indispensable consiste à souscrire à une assurance habitation. En effet, bien que l’assurance incendie ne soit pas obligatoire pour les propriétaires occupants leur bien immobilier, elle reste la meilleure couverture, tant pour le bâtiment que pour son contenu, en cas de dégât des eaux.
Notez que même si la maison a déjà connu des dommages suite à une inondation, l’assurance est dans l'obligation de continuer à couvrir l’ensemble des catastrophes naturelles. Une exception existe dans le cas où la construction aurait été érigée dans les 18 mois après que la zone ait officiellement été classée comme inondable, l’assureur peut alors refuser de couvrir l’habitation.
En revanche, le risque de dommages étant plus élevé pour une maison ou un appartement situé dans une zone exposée, cela se répercutera sur le montant de la prime d’assurance incendie. Il s’agit donc d’une dépense supplémentaire à prévoir lors de l’achat de votre bien immobilier.
Les travaux d’aménagement
Au-delà de la protection financière, il existe également des solutions d’aménagement afin d’assurer au mieux la protection physique de votre future maison ou appartement.
Première technique : empêcher l’eau d’entrer. Pour ce faire, il existe des barrières anti inondations, appelées batardeaux, à placer au niveau des ouvertures de l’habitation. Si ces installations sont de véritables atouts dans la lutte contre les eaux déchaînées, elles sont surtout idéales pour les inondations non prolongées et impliquant une montée des eaux inférieure à 1m. Combinées à des portes étanches et une pompe à eau efficace, vous pouvez sans aucun doute espérer garder les pieds secs !
Si toutefois l’eau parvenait quand même à infiltrer votre maison, un second plan d’action, consistant à minimiser les dégâts, peut être mis en place. Ici, privilégiez les matériaux résistants à l’eau tels que le PVC ou les sols en carrelage et pensez à surélever vos électroménagers et autres objets de valeur.
Des avantages ?
Clôturons par quelques bonnes nouvelles, parce que oui, il y a aussi des avantages à craquer pour un bien immobilier localisé dans une zone exposée et ils sont principalement d'ordre financiers.
Des prix concurrentiels
La demande pour ce type de bien étant plus faible, cela se répercute indéniablement sur le prix d’achat de la maison ou de l’appartement. Il reste toutefois important de rappeler que si vous bénéficiez de cet avantage à l’achat, il se répercutera également en cas de revente.
Un revenu cadastral adapté
Le revenu cadastral est un revenu fictif qui représente ce que le bien pourrait rapporter sur le marché locatif. Il tient donc compte de la situation de l’habitation, mais attention, ce RC a été établi en 1975, il faut donc que la zone ait été déjà identifiée comme inondable à cette époque pour avoir une répercussion sur le montant du RC. Si tel est le cas, la maison ou l’appartement bénéficiera d’un RC plus bas et donc d’un précompte immobilier plus avantageux.
Vous avez maintenant toutes les clés en main pour décider d’acheter ou non en zone inondable. Et si vous n’avez pas encore trouvé votre coup de cœur immobilier, peut-être se cache-t-il parmi nos biens en vente !
Découvrir les biens en vente
