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Actualités immobilières : ce qu’il faut retenir de septembre 2026

Nouveau certificat PEB en Wallonie, capacité d’emprunt en baisse, marché locatif qui ralentit sans vraiment devenir plus accessible et hausse annoncée des droits d’enregistrement en Flandre… Le mois de septembre a été particulièrement chargé pour l’immobilier belge.

Derrière ces actualités, une même question revient : quel budget faut-il aujourd’hui pour se loger en Belgique ? Tour d’horizon des changements et tendances à retenir.

Que faut-il retenir ?

• Le certificat PEB wallon évolue : il donne désormais davantage d’informations sur les rénovations à envisager et leur impact énergétique potentiel.

• La hausse des taux continue de peser sur les acheteurs : sur quatre ans, la capacité d’emprunt aurait diminué de plus de 44.000 €.

• Les loyers ralentissent, mais restent élevés : à Bruxelles, le loyer moyen atteint désormais 1.401 €.

• La Flandre prévoit de relever ses droits d’enregistrement de 2 à 3 % pour l’habitation propre et unique dès 2027, deux ans seulement après leur diminution.

1. En Wallonie, le certificat PEB devient un véritable outil pour planifier ses rénovations

Depuis le 1er septembre 2026, le certificat PEB wallon fait peau neuve.

Jusqu’ici, le grand public retenait surtout deux informations : la consommation théorique d’énergie du logement et son fameux label, allant de G à A++. Le nouveau certificat veut aller plus loin et aider propriétaires et candidats-acquéreurs à comprendre comment améliorer concrètement la performance énergétique du bien.

Le nouveau PEB fournit notamment :

• un parcours indicatif de rénovation vers le label A ;

• l’évolution possible du label après réalisation des travaux ;

• une estimation indicative de leur coût lorsqu’elle est disponible ;

• la part d’énergie renouvelable produite directement sur place.

Autre nouveauté intéressante pour les logements équipés de panneaux photovoltaïques : le certificat affiche désormais le label réel du bien et le label qu’il obtiendrait sans l’apport des panneaux solaires. L’objectif ? Faire plus clairement la différence entre la performance énergétique intrinsèque du bâtiment et sa capacité à produire de l’électricité renouvelable.

Un PEB plus concret pour les acheteurs

Pour un candidat-acquéreur, le changement est loin d’être anecdotique.

Un label D ou E, pris isolément, ne dit pas forcément combien il faudra investir pour améliorer le logement. Avec cette nouvelle version, le PEB donne une première indication des travaux à envisager : isolation de la toiture, des murs ou des sols, remplacement des fenêtres, ventilation, chauffage, production d’eau chaude…

Attention toutefois : le PEB ne devient pas pour autant un devis de rénovation. Le parcours est généré automatiquement sur la base des informations recueillies par le certificateur et les coûts éventuels restent indicatifs. Pour les appartements, aucune estimation du coût des travaux n'est d'ailleurs fournie, certaines interventions devant être envisagées à l'échelle de la copropriété.

Les anciens certificats ne deviennent pas obsolètes du jour au lendemain : ceux établis avant le 1er septembre restent valables jusqu’à leur date d’échéance.

2. Hausse des taux : les Belges peuvent emprunter de moins en moins

C’est probablement l’un des chiffres les plus parlants du mois : à budget mensuel comparable, les Belges ont perdu plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt en quelques années.

Selon les chiffres relayés par L’Echo sur la base des données d’Immotheker, le taux moyen à 25 ans atteindrait 4,39 %, contre 3,7 % un an auparavant.

Conséquence : sur un an seulement, la capacité d’emprunt aurait diminué de 19.498 €, soit l’équivalent d’environ 10,6 m² de projet immobilier.

Et lorsqu’on remonte quatre ans en arrière, l’écart devient encore plus impressionnant : plus de 44.000 € de capacité d’emprunt auraient disparu, soit environ 35 m² de pouvoir d’achat immobilier.

Pourquoi une telle différence ?

Le principe est simple : lorsque les taux augmentent, une part plus importante de chaque mensualité sert à payer les intérêts. À mensualité et durée identiques, la somme que la banque peut prêter diminue donc.

Le problème, c’est que cette hausse du coût du crédit se combine à celle des prix de l’immobilier. Et même l’évolution des revenus, notamment grâce à l’indexation des salaires, ne suffit pas nécessairement à absorber ces deux phénomènes.

Résultat : pour certains ménages, il faut revoir le projet à la baisse, chercher plus loin, augmenter son apport personnel… ou reporter son achat.

Plus que jamais, raisonner uniquement en prix affiché n’est donc plus suffisant. Avant de commencer ses recherches, connaître sa capacité d’emprunt réelle permet de définir un projet cohérent avec son budget.

3. Le marché locatif s’apaise… mais les loyers restent élevés

Bonne nouvelle pour les locataires ? Pas tout à fait.

La hausse des loyers montre des signes de ralentissement au premier semestre 2026. Selon le dernier baromètre des locations de Federia, ils ont progressé de 1,5 % à Bruxelles et de 1,7 % en Wallonie. Federia invite toutefois à la prudence : un ralentissement est régulièrement observé au premier semestre avant une accélération durant la seconde moitié de l'année.

À Bruxelles, le loyer moyen, tous types de logements confondus, atteint désormais 1.401 € par mois, contre un loyer médian stable à 1.250 €.

Autrement dit : les loyers augmentent moins vite, mais cela ne signifie pas qu’ils baissent.

Tout ne se loue plus à n’importe quel prix

Ce ralentissement pourrait néanmoins traduire une limite de plus en plus visible à la capacité financière des locataires.

Après plusieurs années de hausse, les ménages doivent composer avec un coût de la vie qui reste élevé et des dépenses contraintes qui pèsent sur leur budget. La marge disponible pour consacrer toujours davantage au logement n’est pas infinie.

Pour les propriétaires-bailleurs, le message est donc important : un marché tendu ne signifie pas que n’importe quel loyer peut être demandé.

Le bon positionnement du bien reste essentiel. Un loyer trop ambitieux peut allonger la période de vacance locative et finalement coûter davantage que quelques dizaines d’euros de loyer mensuel supplémentaires.

Le marché locatif semble donc retrouver un peu de respiration. Mais avec une moyenne qui dépasse désormais les 1.400 € à Bruxelles, parler d’un retour à un marché réellement abordable serait prématuré.

4. La Flandre s’apprête à relever ses droits d’enregistrement

C’est un retour en arrière qui peut représenter plusieurs milliers d’euros pour les futurs propriétaires flamands.

Depuis le 1er janvier 2025, l’acquisition d’une habitation propre et unique bénéficie, sous conditions, d’un taux réduit de 2 % de droits d’enregistrement en Flandre, contre 3 % auparavant.

Dans le cadre des annonces budgétaires de septembre, le gouvernement flamand prévoit toutefois de ramener ce taux à 3 % à partir de 2027.

À peine deux ans après la baisse, le curseur reviendrait donc à son niveau précédent.

Et un point de pourcentage peut sembler faible, mais sur le prix d'un logement, la différence devient rapidement très concrète :

• pour un bien de 300.000 € : +3.000 € ;

• pour un bien de 400.000 € : +4.000 € ;

• pour un bien de 500.000 € : +5.000 €.

Acheter en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles : trois fiscalités différentes

Ce changement réduit également l’écart fiscal qui s’était créé entre la Flandre et la Wallonie.

En Wallonie, l’achat d’une habitation propre et unique bénéficie déjà, sous conditions, d’un taux réduit de 3 % depuis le 1er janvier 2025.

Bruxelles fonctionne selon un autre système : le taux reste fixé à 12,5 %, mais un abattement peut, sous conditions, exonérer les premiers 200.000 € de la base imposable pour les habitations dont le montant ne dépasse pas 600.000 €. Cela représente un avantage fiscal pouvant atteindre 25.000 €.

Le lieu où l’on achète continue donc d’avoir un impact majeur sur le budget total d'une acquisition, et pas uniquement à cause du prix du bien.

Un mois de septembre qui rappelle l’importance de regarder au-delà du prix affiché

Pris séparément, ces quatre sujets parlent de choses très différentes : performance énergétique, crédit hypothécaire, loyers ou fiscalité.

Mais ensemble, ils racontent finalement la même histoire : le coût réel du logement ne se résume plus depuis longtemps au prix affiché dans une annonce.

Pour un acheteur, il faut tenir compte de sa capacité d’emprunt, des droits d’enregistrement, des performances énergétiques du logement et des éventuels travaux à prévoir. Pour un locataire, la stabilisation progressive du marché ne suffit pas encore à effacer plusieurs années de hausse des loyers.

Dans ce contexte, bien préparer son projet immobilier et en calculer le coût global avant de se lancer devient plus important que jamais.