Découvrez les dernières actualités du secteur immobilier belge !

Actualités immobilières belges : octobre 2026

Que faut-il retenir ?

1. Le marché immobilier belge ralentit, mais les prix continuent d’augmenter

2. Les taux hypothécaires à 25 ans franchissent la barre des 4,5 %

3. Le revenu cadastral pourrait être réformé… avec des gagnants et des perdants

4. À Bruxelles, les bailleurs proposant un loyer maîtrisé pourront bénéficier de la prime Be Home

Découvrez les dernières actualités du secteur immobilier belge !

1. Le marché immobilier ralentit… mais les prix continuent de monter

C’est l’un des paradoxes du marché actuel.

Selon le Baromètre immobilier de la Fédération du notariat, le nombre de logements vendus en Belgique au troisième trimestre 2026 a reculé de 2,2 % par rapport à la même période de 2025.

Dans le détail, ce sont surtout les maisons qui marquent le pas, avec 2,8 % de transactions en moins. Du côté des appartements, la baisse reste limitée à 0,4 %.

Toutes les régions ne ralentissent pas de la même manière

La différence est particulièrement marquée entre les trois régions.

En Wallonie, les ventes ont diminué de 5,1 %. Bruxelles reste beaucoup plus stable, avec un recul de seulement 0,1 %, tandis que la Flandre enregistre une baisse de 1,1 %.

La hausse du coût du crédit fait partie des explications avancées par les notaires : emprunter coûte davantage et, dans un contexte économique plus incertain, certains candidats acheteurs ou investisseurs préfèrent temporiser.

Moins de transactions ne veut pas forcément dire baisse des prix

C’est là que la situation devient intéressante.

Malgré cette baisse d’activité, les prix moyens continuent d'augmenter.

Sur les neuf premiers mois de 2026, le prix moyen d’une maison atteint :

• 360.613 € en Belgique, soit +3 % ;

• 270.239 € en Wallonie, soit +0,6 % ;

• 609.227 € à Bruxelles, soit +4,8 % ;

• 398.182 € en Flandre, soit +3,5 %.

Pour les appartements, la moyenne nationale s’élève à 287.616 € (+2 %), avec un prix moyen de 216.239 € en Wallonie, 301.666 € à Bruxelles et 300.349 € en Flandre.

Mais il faut nuancer ces chiffres.

Avec une inflation de 4,69 % en septembre, la hausse des prix immobiliers reste inférieure à celle du coût de la vie. Autrement dit : les logements deviennent plus chers en euros, mais pas nécessairement en valeur réelle.

Selon les calculs relayés par L’Echo, les prix des maisons stagnent ainsi approximativement en termes réels en 2026, tandis que ceux des appartements reculeraient de près de 1 %.

Le marché ne baisse donc pas réellement sur les annonces, mais son évolution est beaucoup moins spectaculaire une fois l’inflation prise en compte.

2. Les taux hypothécaires à 25 ans dépassent désormais 4,5 %

La hausse des taux franchit une nouvelle étape.

En octobre, le taux fixe moyen d’un crédit hypothécaire sur 25 ans atteint 4,58 %, selon les données d’Immotheker Finotheker.

Un tel niveau n’avait plus été observé depuis août 2011. Le taux sur 20 ans approche quant à lui les 4,3 %.

Et quelques dixièmes de pourcentage supplémentaires peuvent rapidement peser lourd dans le budget d’un ménage.

Plus de 180 € supplémentaires par mois sur un crédit de 350.000 €

L’exemple repris par L’Echo est particulièrement parlant.

Pour un emprunt de 350.000 € sur 25 ans, avec une quotité de 80 %, un taux de 4,58 % représente une mensualité d’environ 1.943 €.

Au total, les intérêts atteignent près de 232.825 €, pour un montant global remboursé d’environ 582.825 €.

Un an plus tôt, à un taux de 3,6 %, la mensualité du même crédit aurait été d’environ 1.760 €. Le coût total des intérêts s’élevait alors à quelque 178.019 €.

Autrement dit, en seulement un an, ce ménage devrait consacrer près de 183 € supplémentaires chaque mois à son crédit et supporter environ 55.000 € d’intérêts supplémentaires sur toute la durée du prêt.

La capacité d’achat reste donc sous pression

Lorsque les taux montent, deux possibilités se présentent généralement : accepter une mensualité plus élevée ou emprunter moins.

Et lorsque cette hausse du coût du financement se combine à des prix immobiliers qui ne diminuent pas franchement, l’équation devient particulièrement délicate pour les candidats acquéreurs.

Certains prolongent d’ailleurs la durée de leur crédit pour maintenir une mensualité supportable. Tandis que les banques se montreraient plus prudentes sur certains dossiers.

Plus que jamais, connaître son budget avant de commencer ses recherches devient donc essentiel.

Le prix affiché d'un bien n'est qu'une partie de l'équation : il faut également intégrer le coût du financement, les frais d'acquisition, l'apport disponible et, éventuellement, le budget travaux.

3. Le revenu cadastral pourrait être réformé

C’est probablement le dossier le plus sensible du mois.

Difficile de passer à côté, nos dirigeants travaillent actuellement au budget 2027 avec un mot d'ordre : faire trouver de l'argent. Parmi les pistes budgétaires évoquées par le gouvernement fédéral figure une possible révision du revenu cadastral.

Attention cependant : il ne s’agit pas à ce stade d’une réforme définitivement adoptée. Les modalités restent à définir et les discussions portent encore sur la manière dont le système pourrait évoluer.

Un système qui repose encore sur des valeurs de 1975

Pour comprendre le débat, il faut revenir à la manière dont le revenu cadastral est calculé.

En 2026, les pouvoirs publics utilisent encore largement comme référence des estimations de la valeur locative des logements datant de… 1975.

L’idée initiale était pourtant de réévaluer ces valeurs régulièrement. Dans les faits, cette révision générale n’a jamais réellement eu lieu et le revenu cadastral a principalement été indexé au fil du temps.

Problème : en cinquante ans, certains quartiers se sont fortement valorisés tandis que d’autres ont connu l’évolution inverse.

Résultat : deux logements dont la valeur locative actuelle est relativement similaire peuvent avoir des revenus cadastraux très différents.

L’exemple cité par Trends-Tendances est frappant : pour des maisons louées entre 940 et 960 € par mois, les revenus cadastraux observés variaient de 233 € à 1.487 €.

Une réforme ne signifie pas automatiquement que tout le monde paiera plus

Le revenu cadastral sert notamment de base au calcul du précompte immobilier.

Une actualisation basée sur les valeurs locatives actuelles entraînerait donc potentiellement une forte modification de la base imposable de nombreux logements.

Et si les taux d'imposition restaient identiques alors que les revenus cadastraux augmentaient, la pression fiscale pourrait mécaniquement progresser.

Une piste évoquée par le professeur de droit fiscal Mark Delanote serait donc de réviser simultanément les valeurs cadastrales et les taux, afin que les propriétaires aujourd’hui sous-taxés paient davantage sans provoquer automatiquement une augmentation généralisée de la fiscalité.

Autre sujet évoqué : les résidences secondaires. Leur revenu cadastral est aujourd'hui majoré de 40 % pour certains calculs fiscaux, et une augmentation de ce coefficient ferait partie des pistes en circulation. Là encore, rien n’est arrêté.

Le sujet mérite donc d’être suivi, mais une chose est importante pour les propriétaires : les discussions actuelles ne signifient pas que leur revenu cadastral sera automatiquement recalculé demain sur la valeur de marché de leur logement.

4. Bruxelles veut récompenser les bailleurs qui pratiquent des loyers maîtrisés

Dernière actualité du mois, cette fois sur le marché locatif bruxellois.

À partir de 2027, la Région bruxelloise prévoit d’élargir la prime Be Home aux propriétaires-bailleurs qui acceptent volontairement de proposer leur logement à un loyer inférieur au loyer de référence.

Une manière d’encourager l’offre de logements abordables sur un marché où 62 % des ménages sont locataires, dont une majorité dans le secteur privé.

Combien les propriétaires pourront-ils recevoir ?

Deux montants sont prévus :

• 328 € lorsque le loyer représente entre 60 et 80 % du loyer de référence ;

• 164 € lorsqu'il se situe entre 80 et 100 % de ce loyer de référence.

Le dispositif restera volontaire. Pour bénéficier de la prime, le bail devra notamment être enregistré et le propriétaire devra respecter le montant de loyer déclaré.

Un budget de 5 millions d’euros est prévu pour mettre en œuvre la mesure en 2027.

Une nouvelle logique d’incitation sur le marché locatif

Jusqu’ici, la prime Be Home était surtout connue comme une aide accordée aux propriétaires bruxellois pour compenser une partie du précompte immobilier.

Son extension aux bailleurs introduit une logique différente : utiliser une incitation financière pour encourager des loyers plus accessibles.

Reste évidemment à voir si les montants proposés suffiront à convaincre suffisamment de propriétaires de limiter volontairement leurs loyers.

Pour les bailleurs, il faudra donc comparer l’avantage de la prime avec le différentiel entre le loyer qu’ils pourraient théoriquement demander et celui qu’ils devront respecter pour entrer dans le dispositif.

Un mois d’octobre marqué par un paradoxe immobilier

Pris séparément, ces quatre sujets semblent très différents : activité du marché, crédit hypothécaire, fiscalité et politique locative.

Mais ensemble, ils montrent surtout un marché immobilier qui cherche un nouvel équilibre.

Les acheteurs font face à des taux plus élevés, mais les prix nominaux ne baissent pratiquement pas. Les propriétaires voient la fiscalité immobilière remise en question. Et les pouvoirs publics cherchent parallèlement de nouveaux moyens de maintenir une offre locative abordable.

La bonne nouvelle ? Un ralentissement du marché peut aussi redonner davantage de temps aux candidats acquéreurs pour comparer les biens, analyser leur budget et négocier.

La moins bonne : avec des taux proches de 4,6 %, acheter un logement demande aujourd’hui une préparation financière encore plus rigoureuse qu’il y a quelques années.

Dans ce contexte, raisonner uniquement à partir du prix d’un bien n’a plus beaucoup de sens. Mensualité du crédit, apport personnel, fiscalité, état du logement, travaux éventuels et coût énergétique doivent désormais être considérés ensemble pour déterminer le véritable budget d’un projet immobilier.