Bruxelles, août 2026 — Rapide, gratuit et accessible à tous, ChatGPT est de plus en plus utilisé pour obtenir des réponses à des questions autrefois réservées aux professionnels. L'immobilier n'échappe pas au phénomène : il suffit aujourd'hui de quelques minutes de conversation avec l'intelligence artificielle pour obtenir une estimation de son appartement ou de sa maison. Mais quelle confiance peut-on réellement accorder au résultat ?

Peut-on vraiment estimer son bien immobilier avec ChatGPT ?

Une estimation qui évolue de 85.000 € au fil de la conversation : We Invest a testé ChatGPT sur un cas réel

Bruxelles, août 2026 — Rapide, gratuit et accessible à tous, ChatGPT est de plus en plus utilisé pour obtenir des réponses à des questions autrefois réservées aux professionnels. L'immobilier n'échappe pas au phénomène : il suffit aujourd'hui de quelques minutes de conversation avec l'intelligence artificielle pour obtenir une estimation de son appartement ou de sa maison. Mais quelle confiance peut-on réellement accorder au résultat ?

Pour le comprendre, We Invest a réalisé un test en conditions réelles : demander à une propriétaire habituée à utiliser ChatGPT, mais sans expertise particulière en intelligence artificielle, de faire estimer son appartement par la version gratuite de ChatGPT.

L'objectif n'était pas de déterminer si l'intelligence artificielle était capable de produire le bon prix, mais d'observer :

• comment elle construit une estimation ;

• quelles informations elle demande ;

• comment celle-ci évolue au cours de la conversation ;

• quelles limites apparaissent lorsqu'un propriétaire utilise seul l'outil.

Le résultat le plus frappant ne tient d'ailleurs pas au prix obtenu, mais à son évolution : l'estimation considérée initialement comme la plus réaliste par ChatGPT est passée de 425.000 € à 510.000 €, soit une augmentation de 85.000 € au cours d'une même conversation.

Comment avons-nous testé ChatGPT ?

Pour cette expérimentation, nous avons demandé à une propriétaire d'utiliser ChatGPT comme elle l'aurait fait spontanément si elle souhaitait connaître la valeur de son appartement.

La propriétaire utilise ChatGPT régulièrement dans sa vie quotidienne mais ne possède pas de connaissances particulières en prompt engineering ou en estimation immobilière. Aucun prompt complexe ou préparé par un spécialiste de l'intelligence artificielle ne lui a été fourni.

Ce choix est volontaire : l'objectif était de reproduire un usage réaliste de ChatGPT par un propriétaire, plutôt que de tester les performances maximales que pourrait obtenir un expert de l'intelligence artificielle avec un prompt particulièrement élaboré.

Le bien testé

L'expérimentation porte sur un appartement situé à Rixensart, présentant notamment les caractéristiques suivantes :

• appartement de 3 chambres de 115 m² ;

• situé au 2e étage, immeuble équipé d'un ascenseur ;

• deux balcons ;

• certificat énergétique PEB C ;

• cuisine rénovée en 2017 ;

• charges de 400 € par trimestre.

Premier constat : ChatGPT transforme l'estimation immobilière en conversation

La première différence avec un estimateur immobilier traditionnel apparaît immédiatement.

Un outil d'estimation en ligne demande généralement à l'utilisateur de compléter une série de critères prédéterminés : adresse, superficie, nombre de chambres, état du bien, année de construction, etc.

ChatGPT fonctionne différemment.

L'utilisateur peut décrire son appartement avec ses propres mots, ajouter progressivement des informations, poser des questions et challenger les réponses obtenues.

L'outil ne se contente pas non plus de communiquer un chiffre. Il explique les facteurs susceptibles d'influencer la valeur du bien et contextualise son estimation.

Cette capacité à dialoguer constitue probablement le principal avantage de l'intelligence artificielle conversationnelle pour un propriétaire : l'expérience donne davantage le sentiment d'être accompagné qu'un simple formulaire automatisé.

Mais notre expérimentation montre que cette flexibilité possède un revers.

Une estimation passée de 425.000 € à 510.000 €

Au début de la conversation, ChatGPT situe la valeur du bien autour de 425.000 €, avec une estimation basse à 390.000 €.

La conversation se poursuit ensuite. La propriétaire apporte progressivement des informations supplémentaires et insiste notamment sur certains éléments qu'elle considère comme valorisants.

Elle confronte également ChatGPT à des références de prix concernant des appartements voisins.

Au fil de ces échanges, l'estimation évolue et atteint finalement 510.000 €. Cela représente +85.000 € par rapport à l'estimation initialement présentée comme réaliste, soit une progression d'environ 20 %.

Le résultat ne permet pas de conclure que 425.000 € est juste et 510.000 € faux — ni l'inverse. Il met en évidence un phénomène plus intéressant : l'estimation produite par ChatGPT peut évoluer considérablement selon les informations et arguments introduits dans la conversation.

Et c'est probablement l'un des principaux points de vigilance lorsqu'un propriétaire cherche à estimer lui-même son logement.

1. ChatGPT voit le bien à travers les yeux de son propriétaire

Lorsqu'un agent immobilier visite un logement, il observe directement une série d'éléments difficiles à traduire en données.

La luminosité réelle d'une pièce, la qualité d'une rénovation, l'état des matériaux, les nuisances sonores, la vue, les odeurs, la sensation d'espace ou encore l'environnement immédiat peuvent influencer la perception d'un acheteur.

ChatGPT, lui, ne connaît que les informations qui lui sont communiquées.

Dans notre expérience, la propriétaire employait spontanément un vocabulaire valorisant pour parler de certains éléments du bien.

C'est parfaitement naturel : un propriétaire n'est pas un observateur neutre de son propre logement.

Or ChatGPT reprend ces informations dans son raisonnement sans nécessairement disposer des éléments nécessaires pour les objectiver.

Certaines caractéristiques importantes du bien sont par ailleurs restées absentes de la conversation sans empêcher l'outil de poursuivre son estimation.

Le problème n'est donc pas seulement la capacité de ChatGPT à analyser les informations reçues. Il se situe en amont : les données qui lui sont fournies peuvent elles-mêmes être partielles, subjectives ou imprécises.

« ChatGPT pose beaucoup de questions, ce qui est une bonne chose. Mais il accepte les réponses telles quelles. Si ces informations sont incomplètes, subjectives ou imprécises, son estimation le sera également. Contrairement à un professionnel, l'outil ne peut pas confronter les déclarations du propriétaire à une observation de terrain. »

Xavier Bruyninckx, Directeur d'agence We Invest Bruxelles Sud

2. Une intelligence artificielle peut-elle vraiment être un estimateur neutre ?

L'un des arguments intuitifs en faveur d'une estimation réalisée par intelligence artificielle est son apparente neutralité.

Contrairement au propriétaire (ou à un agent immobilier), ChatGPT n'a aucun attachement émotionnel au logement. Mais cela ne signifie pas nécessairement que le résultat est indépendant de l'utilisateur.

Notre expérience montre au contraire que la conversation influence progressivement l'estimation.

Lorsque la propriétaire apporte de nouveaux arguments ou évoque des appartements voisins commercialisés à des prix supérieurs, ChatGPT les intègre à son raisonnement.

C'est précisément ce qui rend l'outil agréable à utiliser : il écoute, s'adapte et tient compte des informations nouvelles. Mais dans le cadre d'une estimation immobilière, cette capacité d'adaptation peut créer un risque : celui de transformer progressivement l'estimation en confirmation de la perception du propriétaire.

La question n'est donc pas de savoir si ChatGPT « veut faire plaisir » à l'utilisateur, mais plutôt de savoir dans quelle mesure l'outil challenge suffisamment les informations qu'il reçoit avant de modifier son estimation.

3. Les données disponibles ne correspondent pas toujours au prix réellement payé

Une estimation immobilière dépend également de la qualité des données utilisées pour comparer le bien au marché.

Or plusieurs catégories de données coexistent.

Les statistiques officielles sur les transactions immobilières permettent d'observer les prix réellement enregistrés, mais elles sont publiées avec un certain décalage et ne permettent pas toujours une comparaison extrêmement fine entre deux logements.

À l'inverse, les portails immobiliers permettent d'observer en permanence les biens proposés sur le marché. Mais un prix affiché dans une annonce n'est pas nécessairement le prix auquel le logement sera finalement vendu. Cette distinction est essentielle.

Une intelligence artificielle peut donc construire un raisonnement parfaitement cohérent à partir de références qui ne représentent pas nécessairement la réalité transactionnelle du marché à l'instant T.

Lorsqu'une différence de quelques pour cent représente plusieurs dizaines de milliers d'euros, la qualité et la fraîcheur des données utilisées deviennent déterminantes.

4. Le propriétaire reste lui-même l'un des principaux biais

Il existe enfin un biais qui n'est pas propre à ChatGPT.

Il est humain.

Lorsqu'une personne reçoit une réponse longue et nuancée, elle ne retient pas nécessairement toutes les réserves formulées avec la même attention.

Une fourchette de prix élevée, une phrase positive ou un scénario optimiste peuvent naturellement retenir davantage l'attention d'un propriétaire qu'une série de précautions méthodologiques.

C'est une manifestation classique du biais de confirmation : nous accordons davantage de poids aux informations qui confortent ce que nous espérons ou croyons déjà.

Dans une conversation avec une intelligence artificielle, le phénomène peut être amplifié par la possibilité de poursuivre l'échange. Si une première réponse ne convainc pas totalement l'utilisateur, celui-ci peut ajouter de nouvelles informations, apporter des contre-arguments ou proposer ses propres références.

Chaque élément peut être légitime pris individuellement, mais progressivement, la conversation peut déplacer le résultat dans la direction attendue par l'utilisateur.

Notre expérimentation en fournit une illustration : entre le début et la fin de la conversation, la valeur retenue a progressé de 85.000 €.

5. Estimer un bien ne signifie pas savoir comment obtenir ce prix

Même en supposant que ChatGPT parvienne à estimer correctement la valeur d’un logement, une question essentielle reste entière :

Comment faire pour que le marché accepte effectivement ce prix ?

Une estimation immobilière ne constitue pas un résultat en soi. Elle représente plutôt un objectif potentiel. Entre la valeur théorique d’un bien et le montant finalement obtenu lors de la vente, toute une série de décisions peuvent influencer le résultat :

• Faut-il réaliser certains travaux avant la mise en vente ?

• Quels éléments du bien doivent être particulièrement mis en avant ?

• Comment le présenter pour maximiser sa valeur perçue ?

• Quels supports et quels canaux utiliser pour toucher les bons acheteurs ?

• À quel moment lancer la commercialisation ?

• Comment générer suffisamment d’intérêt pour créer une concurrence entre plusieurs candidats ?

• Comment ajuster la stratégie si le marché ne réagit pas comme prévu ?

Autrement dit, estimer un bien et vendre un bien sont deux exercices différents.

ChatGPT répond à la question qui lui est posée : combien vaut mon appartement ?

Il peut expliquer son raisonnement, identifier certains facteurs qui influencent la valeur et même suggérer des pistes générales. Mais l’estimation ne tient pas compte de l’ensemble des actions qui devront ensuite être mises en place pour transformer ce chiffre en prix de vente réel.

Or le résultat final dépend précisément de cette exécution : un même bien peut obtenir des résultats très différents selon la manière dont il est présenté, positionné et commercialisé.

Ainsi, un logement lancé sans préparation, avec des visuels peu valorisants ou une stratégie de diffusion limitée peut générer peu de demande, même si son prix théorique est correct. À l’inverse, une commercialisation capable de créer rapidement de l’intérêt et de mettre plusieurs acheteurs en concurrence peut renforcer le rapport de force du vendeur.

C’est donc l’une des limites importantes d’une estimation réalisée seule avec ChatGPT : l’outil peut proposer une valeur, mais cette valeur ne dit pas comment créer les conditions permettant de l’atteindre.

« L'estimation n'est pas la fin du travail, c'est le début. ChatGPT propose plusieurs niveaux de prix : valeur estimée, prix de mise en vente, prix test, prix de vente probable... Mais ces chiffres restent théoriques tant qu'on ne leur associe pas une stratégie. À quoi sert un prix test ? Combien de temps le maintenir ? Que faire si le marché ne réagit pas ? En immobilier, la différence entre une valeur estimée et un prix réellement obtenu se joue dans l'exécution : le positionnement du bien, sa présentation, sa diffusion et la manière dont on suscite l'intérêt des acheteurs. »

Xavier Bruyninckx, Directeur d'agence We Invest Bruxelles Sud

Alors, faut-il utiliser ChatGPT pour estimer son bien ?

Notre expérimentation ne démontre pas que ChatGPT estime mal les biens immobiliers.

Elle montre plutôt qu'il faut être prudent avec la valeur que l'on accorde au résultat obtenu.

L'outil présente de vrais avantages : il permet d'obtenir rapidement un premier ordre de grandeur, d'identifier les facteurs qui influencent la valeur d'un logement et, surtout, d'interagir avec l'estimation.

Là où un estimateur en ligne fournit généralement un résultat à partir d'une série de critères prédéfinis, ChatGPT permet de questionner, préciser et approfondir son raisonnement.

Mais cette souplesse constitue aussi sa principale limite. L'estimation dépend directement :

• des informations que le propriétaire lui communique ;

• des données auxquelles ChatGPT peut accéder ;

• de la manière dont l'utilisateur interagit avec les réponses obtenues.

Dans notre cas, une même conversation a ainsi fait évoluer l'estimation considérée comme réaliste de 425.000 € à 510.000 €, soit une variation de 20 %.

Et même lorsqu'une estimation est pertinente, elle ne représente qu'une partie du processus. Entre déterminer la valeur potentielle d'un logement et parvenir effectivement à obtenir ce prix sur le marché interviennent la préparation du bien, son positionnement, sa présentation, sa diffusion et toute la stratégie destinée à générer suffisamment de demande autour de celui-ci.

ChatGPT peut donc constituer un excellent point de départ pour un propriétaire qui cherche à comprendre la valeur de son bien. Mais le chiffre obtenu doit être considéré comme une indication à confronter au marché, plutôt que comme un verdict.

Méthodologie

Cette analyse est un case study expérimental réalisé par We Invest en août 2026.

Elle ne constitue pas une étude statistique sur la précision des estimations immobilières réalisées par intelligence artificielle.

Objectif

Observer le comportement de ChatGPT lorsqu'un propriétaire utilise spontanément l'outil pour estimer son propre logement.

L'expérimentation cherchait notamment à observer :

• les informations demandées par ChatGPT ;

• la manière dont l'outil construit son estimation ;

• l'évolution de cette estimation au fil de la conversation ;

• sa réaction lorsque l'utilisateur apporte de nouvelles informations ou conteste certaines hypothèses ;

• les limites rencontrées lors d'un usage courant.

Outil

Version gratuite de ChatGPT disponible en août 2026.

Utilisatrice

Propriétaire utilisant régulièrement ChatGPT, sans expertise particulière en intelligence artificielle, prompt engineering ou estimation immobilière.

Bien

Appartement situé à Rixensart :

• ± 115 m² ;

• 3 chambres ;

• 2e étage ;

• ascenseur ;

• deux balcons ;

• PEB C ;

• cuisine rénovée en 2017 ;

• charges : ± 400 €/trimestre.

Protocole

Aucun prompt préparé par We Invest ou par un spécialiste de l'intelligence artificielle n'a été imposé à l'utilisatrice.

Elle a été invitée à interagir avec ChatGPT comme elle l'aurait fait spontanément pour obtenir une estimation de son logement.

Les informations concernant le bien ont donc été communiquées progressivement au cours de la conversation.

Résultats observés

• Estimation initialement considérée comme réaliste : 425.000 €

• Estimation obtenue après plusieurs échanges et informations complémentaires : 510.000 €

• Évolution entre l'estimation réaliste initiale et finale : +85.000 € / +20 %

Limites de l'expérimentation

Plusieurs limites doivent être prises en compte dans l'interprétation des résultats.

Un seul bien a été analysé. Cette expérimentation ne permet donc pas de mesurer la précision moyenne de ChatGPT ni de généraliser les résultats à l'ensemble du marché immobilier belge.

Le résultat dépend de l'utilisateur. Une autre personne, utilisant des formulations différentes ou fournissant les informations dans un autre ordre, pourrait obtenir une estimation différente.

Le protocole reproduit volontairement un usage courant plutôt qu'un usage optimisé. Un spécialiste de l'intelligence artificielle utilisant un prompt particulièrement structuré pourrait obtenir un résultat différent.

L'expérimentation analyse le comportement de ChatGPT, et non l'ensemble des outils d'intelligence artificielle. Les conclusions ne peuvent donc pas être automatiquement étendues à d'autres modèles ou services.

We Invest est un professionnel de l'immobilier et propose notamment des services d'estimation et de vente. L'entreprise possède donc un intérêt commercial dans le sujet étudié. Ce potentiel conflit d'intérêts doit être pris en compte dans la lecture de l'analyse.

L'objectif de cette expérimentation n'est par conséquent pas de démontrer qu'une intelligence artificielle est ou n'est pas capable d'estimer correctement un bien immobilier. Il est plus limité : observer ce qu'un propriétaire peut raisonnablement obtenir aujourd'hui lorsqu'il décide d'utiliser seul ChatGPT pour estimer son logement.