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Depuis le 1er janvier 2018, de nouveaux baux on fait leur apparition pour répondre à la demande des locataires bruxellois: Le Code Civil contient d’importantes innovations en matière de colocation, de bail étudiant et de bail glissant.

1. La colocation

La colocation devient un mode d’habitat de plus en plus populaire dans la capitale même si, jusqu’à présent, elle n’était pas règlementée.A présent, un seul contrat lie les colocataires au bailleur, et un pacte de colocation doit y être obligatoirement annexé. Ce dernier règle la vie en commun des colocataires (répartition du loyer, dégâts éventuels, garantie, prise d’assurance,…). Ce pacte permet de conscientiser les colocataires, qui sont désormais solidairement tenus vis-à-vis du bailleur.

Si l’un des colocataires désire quitter les lieux loués, il y est autorisé sans indemnité moyennant deux mois de préavis. Il doit toutefois trouver un nouveau colocataire qui doit être accepté par l’ensemble des colocataires et à défaut, démontrer avoir cherché activement et de manière suffisante un remplaçant.

2. Le logement d’étudiant

Au vu du nombre important d’étudiants vivant à Bruxelles, un bail spécifique leur est dédié, apportant plus de souplesse, par rapport à un bail classique. La durée de ce bail d’étudiant est de maximum 12 mois.

Par rapport à un bail classique, l'étudiant peut:

• renouveler le bail par période d’un an, aux mêmes conditions de loyer ;

• résilier le bail à tout moment sans indemnité et avec un préavis de deux mois ;

• mettre fin au bail à l’échéance sans préavis ;

• résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée dans les lieux. Il devra néanmoins s’acquitter d’une indemnité d’un mois de loyer.

Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au bail d’étudiant qu’au terme prévu, moyennant un congé donné d'au moins trois mois avant l’échéance.

Ce bail d’étudiant devra être choisi, de commun accord, par le bailleur et le locataire (qui devra prouver sa qualité d’étudiant). La possibilité leur est donc toujours laissée d’opter pour un bail classique.

3. Le bail « glissant »

Ce nouveau régime découle d’une pratique qui existait mais qui n’était jusqu’à présent pas réglementée: l'aide (ou accompagnement) social au logement. Ce bail s’appuie sur une relation de confiance entre une association (personne morale figurant sur une liste établie par le Gouvernement), un locataire (personne qui fait l’objet d’un accompagnement social) et un bailleur. Le bail glissant est conclu entre le bailleur et la personne morale, celle-ci va simultanément conclure un contrat de sous-location avec la personne accompagnée (le sous-locataire), connue du bailleur.

Le bail principal et le contrat de sous-location sont conclus pour une durée maximale de trois ans. Au moins deux mois avant l’expiration de la 1ère et 2ème année, si la personne morale estime que le sous-preneur a atteint un degré d’autonomie suffisant pour assumer les obligations découlant du contrat de bail, le locataire (association) peut décider de lui céder le contrat de bail. L'association n'a donc plus son rôle de locataire. Le bailleur ne peut s’opposer à cette cession et le sous-preneur devient alors le preneur principal et direct du bailleur.

Si aucune cession (glissement de bail) n’a été réalisée les deux premières années, la personne morale (l'association) a l’obligation de décider si les objectifs ont été atteints ou pas par le sous-preneur, et ce au moins six mois avant l’expiration de la 3ème année. Si c’est le cas, le bail est cédé au sous-locataire et il est alors conclu pour une durée de neuf années prenant cours à la date de conclusion du bail initial. Si, par contre, les objectifs n’ont pas été atteints, le bail ne peut être prolongé avec la personne morale (l'association) que moyennant l’accord explicite du bailleur, aux mêmes conditions que le bail initial ( maximum de 3 ans).

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