Rénover avant de vendre ou vendre en l'état ? Telle est la question et on y répond !

Beaucoup de propriétaires se questionnent quant à la rentabilité d'entreprendre des travaux de rénovation avant de vendre. En d'autres termes, la plus-value apportée par ces travaux sera-t-elle plus importante que leur coût ?

En effet, entreprendre des travaux n'est pas toujours profitable. Certains aménagements ne paient pas à la revente, d'autres en revanche ont une valeur ajoutée assurée !

Il est erreur courante de penser que le montant des travaux entrepris vient s’additionner au prix d’achat de la maison en cas de revente. Autrement dit, la valeur d’une maison ou d’un appartement n’est jamais équivalente à la somme de tous les travaux réalisés dans celui-ci depuis sa construction. L'estimation d'un bien immobilier est plus complexe qu'un simple calcul d'addition et comprend de nombreux autres facteurs.

Soyez cohérent dans vos travaux

Avant de vous lancer dans des travaux de rénovation, assurez-vous que votre projet est cohérent.

Le standing du bien immobilier

Pour maximiser le retour sur investissement des travaux, la première chose à considérer :

• le niveau de standing de l'environnement du bien à rénover,

• le prix moyen de l’immobilier dans la commune dans laquelle il se situe.

Si le coût d’une rénovation en termes de main d’oeuvre et de matériaux est sensiblement équivalente partout en Belgique, la localisation du bien et sa typologie impactent directement le retour sur investissement.

Ainsi, rénover à grands frais, à coups de finitions standing, une maison ouvrière ou un appartement situé dans un immeuble défraichi des années 60 est clairement une erreur d’appréciation.

Le type de maison ou appartement

Il faut également tenir compte de la catégorie du bien : un studio, un appartement une chambre ou une petite maison mitoyenne ne prendront pas beaucoup de valeur, même dotés des finitions les plus luxueuses. En effet, les candidats-acquéreurs susceptibles de s'y intéresser à ce type de biens immobiliers ne seront généralement pas prêts à payer plus cher pour des aménagements intérieurs qui peuvent paraître, à leurs yeux, superflus ou peu à leurs goûts.

Le type de travaux de rénovation

Les experts distinguent deux types de rénovation : esthétique et technique. Si toutes deux peuvent être de bons arguments de vente, les travaux techniques apportent généralement plus de valeur si la rénovation est directement visible. Les candidats-acquéreurs apprécierons plus facilement le remplacement des châssis, de la toiture ou de la chaudière qu’une révision de la plomberie.

L'ampleur des travaux

Enfin, lorsque la rénovation technique s'impose, il est important d’aller au bout des choses : soit on refait tout, soit on ne refait rien, l’entre deux est à proscrire car il pourra difficilement être valorisé.

Certains aménagements sont, à tous les coups, synonymes de valeur ajoutée : l’augmentation de la superficie habitable d’un bien immobilier est dans presque rentable 100% des cas. Ainsi, aménager une chambre et une salle de bain supplémentaire dans le grenier d’une maison bruxelloise sera toujours rémunérateur à la revente. L’annexion d’une terrasse à un appartement est également considérée comme une extension de la superficie habitable du bien, qui paiera à tous les coups.

Tenez toutefois toujours compte de la structure du bien, ajouter deux chambre à une maison qui en compte déjà six le sera moins… de même que créer des chambres supplémentaires dans une maison ou un appartement dont les espaces de vie sont exigus ou qui ne comprend qu’une seule salle de bain. Pour une extension, veillez donc à rester cohérent par rapport à la nature du bien.

Rénover avant la vente : que faut-il retenir ?

Nombreux sont les futurs vendeurs à se questionner quant à la pertinence de réaliser des travaux avant la mise en vente de leur bien, espérant en augmenter sa valeur perçue et donc le prix de vente.

Difficile de généraliser tant ce questionnement doit être abordé au cas par cas. À nouveau, tout dépend du type de bien et du type de candidats-acquéreurs qu'il est susceptible d'intéresser : les marchands de biens et professionnels de l'immobilier cibleront des immeubles les mieux situés et les plus délabrés possible, pour en tirer le meilleur prix et effectuer les travaux par eux-mêmes à des prix préférentiels.

À l'inverse, le particulier préférera généralement un bien ne nécessitant pas trop de travaux techniques, permettant d’allouer son budget travaux à une rénovation d’ordre esthétique.

Reste que, la plupart du temps, la rénovation est loin de s'imposer pour réussir une vente. C'est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien qui feront la différence. Lors d'une visite, ce sont généralement les dix premières secondes qui déterminent l'impression générale du candidat-acquéreur. Dès lors, passer un coup de peinture peut donner une impression de fraîcheur et peut s’avérer largement suffisant. Attention toutefois à ne pas tenter de masquer l'état du bien sous un camouflage de fortune.

Vous devez accepter les cookies YouTube pour voir la vidéo

Regarder la vidéo