Entreprendre des travaux n'est pas toujours profitable. Certains aménagements ne paient pas à la revente, d'autres en revanche ont une valeur ajoutée assurée !

Source : La libre Immo

Si des travaux de remise aux normes ou au goût du jour s'imposent dans une majorité des acquisitions immobilières, ceux-ci n'augmentent pas nécessairement la valeur vénale du bien: rénover coûte cher et il est très rare que le propriétaire récupère la totalité de sa mise de départ en cas de revente. De plus, contrairement au terrain sur lequel il est implanté, qui gagne en valeur au fil du temps, le bien immobilier perd lui de la valeur de jour en jour. Cela s’explique par le fait que, même si le bien est correctement entretenu, il s’use inévitablement; les technologies évoluent, les goûts aussi.

Il est erreur courante de penser que le montant des travaux entrepris vient s’additionner au prix d’achat de la maison en cas de revente. Autrement dit, la valeur d’une maison ou d’un appartement n’est jamais équivalente à la somme de tous les travaux réalisés dans celui-ci depuis sa construction.

Choisir la cohérence

Pour maximiser le retour sur investissement des travaux, la première chose à considérer en matière de rénovation est le niveau de standing de l'environnement du bien à rénover ainsi que le prix moyen de l’immobilier dans la commune dans laquelle il se situe.

Si le coût d’une rénovation en termes de main d’oeuvre et de matériaux est sensiblement équivalente partout en Belgique, la localisation du bien et sa typologie (appartement ou maison, superficie et nombres de chambres, présence ou non d’une terrasse et/ou jardin) impactent directement le retour sur investissement. Ainsi, rénover à grands frais, à coups de finitions standing, une maison ouvrière hennuyère ou un appartement situé dans un immeuble défraichi des années 60 est clairement une erreur d’appréciation.

Il faut également tenir compte de la catégorie du bien: un studio, un appartement une chambre ou une petite maison mitoyenne ne prendront pas beaucoup de valeur, même dotés des finitions les plus luxueuses. En effet, les candidats-acquéreurs susceptibles de s'y intéresser ne seront généralement pas prêts à allonger la différence pour des aménagements intérieurs qui peuvent paraître, à leurs yeux, superflus ou peu à leurs goûts.

Les experts distinguent deux types de rénovation: esthétique et technique. Si tous deux peuvent être de bons arguments de vente, le second est préférable Si la rénovation est directement visible et donc appréciable par les candidats-acquéreurs: châssis, toiture ou chaudière neufs seront mieux appréhendés par un candidat acquéreur qu’une révision de la plomberie ou une nouvelle fosse septique.

Enfin, lorsque la rénovation technique est nécessaire, il est important d’aller au bout des choses: soit on refait tout, soit on ne refait rien, l’entre deux est à proscrire car il ne pourra difficilement être valorisé.

Certains aménagements sont, à tous les coups, synonymes de valeur ajoutée: l’augmentation de la superficie habitable d’un bien est dans presque 100% des cas rentable. Tenez toutefois toujours compte de la structure du bien. Ainsi, aménager une chambre et une salle de bain supplémentaire dans le grenier d’une maison bruxelloise sera toujours rémunérateur à la revente. L’annexion d’une terrasse à un appartement est également considérée comme une extension de la superficie habitable du bien, qui paiera à tous les coups.
Par contre ajouter deux chambre à une maison qui en compte déjà six le sera moins… de même que créer des chambres supplémentaires dans un bien dont les espaces de vie sont exigus ou qui ne comprend qu’une seule salle de bain. Pour une extension, veillez donc à rester cohérent par rapport à la nature du bien.

Entreprendre des travaux avant de mettre son bien en vente ?

Nombreux sont les futurs vendeurs à se questionner quant à la pertinence de réaliser des travaux avant la mise en vente de leur bien, espérant en augmenter sa valeur perçue et donc le prix de vente. Difficile de généraliser tant ce questionnement doit être abordé au cas par cas. À nouveau, tout dépend du type de bien et du type de candidats-acquéreurs qu'il est susceptible d'intéresser: les marchands de biens et professionnels de l'immobilier cibleront des immeubles les mieux situés et les plus délabrés possible, pour en tirer le meilleur prix et effectuer les travaux par eux-même à des prix préférentiels. À l'inverse, le particulier préférera généralement un bien ne nécessitant pas trop de travaux techniques, permettant d’allouer son budget travaux à une rénovation d’ordre esthétique.

Reste que, la plupart du temps, la rénovation est loin de s'imposer pour réussir une vente. C'est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien qui feront la différence. Lors d'une visite, ce sont généralement les dix premières secondes qui déterminent l'impression générale du candidat-acquéreur. Dès lors, passer un coup de peinture peut donner une impression de fraîcheur et peut s’avérer largement suffisant. Attention toutefois à ne pas tenter de masquer l'état du bien sous un camouflage de fortune.