Voici tout ce qu'il faut savoir sur l'achat d'un bien immobilier en copropriété !

Sources: Notaire.be & la Fondation Roi Baudouin

En Belgique, les copropriétés représentent plus d’un million de logements et concernent 3 à 4 millions de citoyens… Des chiffres qui tendent à augmenter d’année en année, en raison de l’urbanisation et de la concentration urbaine.

Que peut-on qualifier de copropriété ?

Il suffit qu’un immeuble soit divisé en lots appartenant à des personnes différentes pour qu’il s’agisse d’une copropriété. Il faut évidemment aussi qu’il y ait des parties communes. Un immeuble de plusieurs appartements qui appartiennent tous à la même personne n’est donc pas une copropriété.

Dans le cas de grands immeubles, composés par exemple de plusieurs blocs, il est possible de faire gérer chaque bâtiment de manière séparée, par plusieurs copropriétés.

La copropriété s’occupe donc des parties communes, servant à l’usage de tous les copropriétaires ou une partie d’entre eux. Dès qu’il y a des équipements en commun, la loi sur la copropriété s’applique.

Une première loi, datant de 1994, a posé les bases, tandis qu'une seconde loi de 2010 va plus loin dans l’organisation et la gestion des copropriétés, en apportant notamment une plus grande transparence. Elle a également modifié en profondeur l'organisation et la gestion des droits et obligations des copropriétaires.

Les charges communes

On distingue deux catégories de charges : celles relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration de l’immeuble, et celles relatives aux équipements communs et aux services collectifs.

En principe, la première catégorie intègre notamment vos frais de ravalement de façade ou encore les réparations des espaces communs : murs, canalisations… Elle comprend aussi les frais de personnels, les assurances, les frais d‘honoraires du syndic ou de l’architecte.

La seconde, quant à elle, regroupe les dépenses d’utilisation de votre ascenseur, du chauffage, de l’eau, des vide-ordures, et ce toujours en fonction de l’utilité que vous procure l’équipement ou le service.

Le syndic est chargé du recouvrement des charges de copropriété et doit ainsi user de tous les moyens (légaux) pour y parvenir.

Qui paie quoi ?

La répartition des frais de copropriété va dépendre de votre quote-part.

La quote-part correspond à la part qui revient à chacun des propriétaires dans la répartition de l'immeuble. Elle est calculée sur base de la valeur de chaque unité d'appartement et prend en compte la superficie, l'affectation,...

Le propriétaire du penthouse de 100m2 de l'immeuble aura donc une quote-part plus élevée que celui du studio de 30m2. Par conséquent, le premier devra apporter une contribution plus élevée dans le payement des charges mais aussi des potentiels travaux effectués dans les parties communes.

Il existe néanmoins une possibilité de faire entrer en compte l'utilité dans le calcul. Par exemple, le propriétaire d'un grand appartement au rez-de-chaussée, qui paye plus de charges pour l'ascenseur que celui d'un petit appartement au dernier étage, pourrait demander de rectifier sa quote-part lors de l'assemblée générale annuelle.

Le syndic

Le syndic s’occupe de la gestion journalière de la copropriété. Il prend les décisions nécessaires et urgentes, il exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Enfin, il gère également les fonds de la copropriété.

Le syndic est nommé lors de l’assemblée générale, qui va définir en même temps l’étendue de ses pouvoirs, la durée du mandat, les modalité de son renouvellement, ce qu’il doit faire en fin de mission, etc. Le syndic peut être un professionnel qui se chargera de la copropriété contre rémunération mais aussi un copropriétaire (de manière bénévole ou contre petite rémunération).

Un bon syndic doit réunir de nombreuses qualités : avoir une connaissance suffisante du droit, des qualités pratiques, de bonnes connaissances techniques, mais également faire preuve de qualités relationnelles, d’une capacité d’écoute et de médiation.

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