La location touristique de courte durée – souvent associée à Airbnb – séduit toujours de nombreux propriétaires. Rendements élevés, flexibilité d’occupation, liberté de fixer ses prix : le modèle semble attractif.

Mais derrière ces avantages se cachent une gestion exigeante, des réglementations de plus en plus strictes et une fiscalité plus complexe.

Si vous envisagez de mettre votre bien en location touristique, voici une analyse claire et actualisée, pour décider si ce modèle correspond à vos objectifs d’investissement.

Qu’est-ce que la location touristique ?

La location touristique consiste à mettre une maison ou un appartement meublé à disposition pour de très courtes périodes : de quelques nuits à quelques semaines. Les voyageurs recherchent généralement un logement clé en main, confortable et bien situé.

Les plateformes comme Airbnb ou Booking ont facilité l’accès à ce type de location en automatisant une grande partie du processus : publication, réservations, paiements, avis…

Mon bien est-il adapté à une location Airbnb ?

Avant de vous lancer dans la location courte durée, la première question à vous poser est simple : votre logement correspond-il réellement aux attentes des voyageurs Airbnb ?

La clientèle d’une location touristique est très diversifiée : touristes belges ou internationaux, voyageurs d’affaires, familles en déplacement, couples en city-trip, participants à un événement (concert, festival, salon, conférence…).

Chaque type d’hébergement possède donc son propre potentiel.
Un studio fonctionnel attirera davantage les voyageurs business ou les couples, tandis qu’un logement avec plusieurs chambres séduira les familles ou les groupes.

Mais malgré ces profils très différents, un critère reste déterminant pour tous : la localisation.

Un appartement situé dans un quartier touristique, à proximité d’un centre-ville animé ou proche d’un pôle d’activités (hôpital, zone industrielle, centre de congrès, université…) aura naturellement une demande beaucoup plus forte qu’un bien situé dans une zone isolée, même s’il est parfaitement équipé.

En bref, avant de penser aménagement, décoration ou rentabilité, commencez par évaluer objectivement l’attractivité géographique de votre investissement. C’est le premier facteur qui déterminera votre taux d’occupation… et vos revenus.

La demande : à quoi s'attendre ?

Les grandes villes et zones touristiques restent attractives, mais la concurrence s’est intensifiée.
En parallèle, certaines communes ont durci les règles, limitant l’offre disponible.
Résultat :

• les biens conformes et bien situés se remplissent très bien,

• les biens mal positionnés ont plus de mal à afficher un bon taux d’occupation.

Le taux d'occupation est également très dépendant de la saisonnalité. Les périodes de vacances seront généralement des périodes de forte demande.

Location Airbnb : la gestion à prévoir

Contrairement à une location classique longue durée, la location touristique demande un investissement personnel important.
Voici ce que vous devez assurer vous-même si vous ne déléguez pas :

• répondre rapidement aux messages et demandes,

• organiser les arrivées et départs,

• gérer le nettoyage entre chaque séjour,

• laver et changer le linge de maison,

• actualiser l’annonce et les prix en fonction de la demande,

• gérer les aléas (panne, ménage insuffisant, litige avec un voyageur…).

La solution alternative : une société de conciergerie, qui peut tout gérer pour vous contre une commission (souvent 20 % du revenu).

Souvent, plus les séjours sont courts, plus la logistique s’intensifie, raison pour laquelle sur ces plateformes, certains logements ne peuvent être réservés que pour une durée minimale de 2 ou 3 nuits par exemple.

Autorisations et réglementation (point crucial)

C’est LE domaine qui a le plus évolué ces dernières années. Les propriétaires étant de plus en plus nombreux à miser sur la location touristique pour booster le rendement de leur investissement, certaines villes ont vu la population locale disparaitre au profit des touristes.

Pour limiter les excès, la location Airbnb (et locations similaires) est devenue strictement encadrée, surtout dans les grandes villes comme Bruxelles, Anvers, Gand, Liège, Namur ou Bruges.

Selon les communes et les régions, vous devez parfois :

• obtenir un enregistrement ou une autorisation préalable,

• respecter des normes de sécurité (détecteurs, extincteurs, conformité électrique…),

• déclarer votre activité comme “hébergement touristique”,

• payer une taxe de séjour,

• vérifier que votre copropriété autorise la location touristique,

• respecter les quotas imposés par la commune,

• afficher un numéro d’enregistrement sur la plateforme.

Certaines villes interdisent même totalement les locations touristiques dans des zones spécifiques.

Avant toute mise en location, il est indispensable de vérifier les règles en vigueur dans la commune où se situe votre bien.

Rentabilité : un modèle potentiellement très lucratif… mais pas toujours

L’un des atouts majeurs de la location touristique via Airbnb est la liberté de fixer son prix à la nuit. Selon l’emplacement, la saisonnalité ou encore la tenue d’événements majeurs (concerts, congrès, festivals), un logement peut atteindre des tarifs élevés et afficher des pics de rentabilité difficilement imaginables dans une location classique. Dans certaines zones attractives, la location courte durée permet effectivement d’obtenir une performance financière bien supérieure à celle d’un bail résidentiel traditionnel.

Bien sûr, si la location Airbnb est particulièrement rentable pour les logements à forte demande, il faudra tout de même déduire la commission prélevée par la plateforme, les potentiels frais de prestataires (gestionnaire, ménage,...), la consommation énergétique plus difficile à maîtriser lorsque les voyageurs ne paient pas directement leurs charges, ou encore l’usure accélérée du mobilier et des équipements.

Notez également que cette forte rentabilité permet de combler les période plus creuses typiques de la location touristiques.

Fiscalité : les subtilités à connaître

Les revenus d’un Airbnb sont répartis en trois catégories :

• revenu lié au bien immobilier,

• revenu lié au mobilier,

• revenu lié aux services (ménage, linge, petit-déjeuner…).

Chaque catégorie a sa propre règle d’imposition.
Dans certains cas, les prestations peuvent même être soumises à la TVA lorsqu’il s’agit de séjours très courts avec services proches de ceux d’un hôtel.

Il est essentiel de vérifier comment votre situation personnelle doit être déclarée.

En conclusion

La location touristique de type Airbnb reste une opportunité intéressante si vous disposez :

• d'un excellent emplacement,

• d'une conformité administrative irréprochable,

• d'une gestion professionnelle (ou de temps pour l'assurer),

• d'une vision claire du rendement net,

• et d'une maîtrise de la fiscalité.

Bien maîtrisée, la location touristique peut devenir une source de revenus attractive. Mal préparée, elle peut rapidement devenir chronophage… et peu rentable.

Vous cherchez à investir ? We Invest vous accompagne !