Louer un appartement ou une résidence secondaire sur Airbnb, une idée toute simple et potentiellement très rentable.

Si vous faites l'acquisition d'un bien immobilier d'investissement, la solution la plus naturelle va être de vous tourner vers une location classique ; un bail de minimum 1 an et pouvant montrer de 3 à 9 ans. Pourtant d'autres solutions existent et - comme pour le choix d'investir dans du neuf ou de l'existant - dépendent de vos objectifs. Parmi celles-ci, relevons la location court terme et la mise en location de vacances de type "Airbnb".

Source: REYNDERS & Co | Katarzyna BODNAR | Consultant - Tax & Legal

 Les rentrées financières peuvent être importantes -dépendant de la localisation du bien- mais avec un revers de la médaille à ne pas négliger : devenir "hôte" demande  flexibilité et investissement en temps important.

Une autre solution pour votre investissement immobilier est la location court terme d'un studio meublé, à partir de 1 mois. Solution peu répandue, elle est pourtant fortement recherchée dans une capitale telle que Bruxelles et vous offre des rendements également importants tout en réduisant la gestion.

Dans cet article, nous comparons ces deux types de locations sur les points suivants :

1. Public cible

2. Demande

3. Recherche de locataires

4. Occupation du bien

5. Gestion

6. Services

7. Assurance

8. Accords nécessaires

9. Aspects financiers

10. Taxation

Focus sur les avantages et inconvénients de la location Airbnb et de la location court terme

1. PUBLIC CIBLE

AirBnb:

Principalement des touristes mais aussi des voyageurs business.

Bail court terme:

Travailleurs en CDD, Stagiaires, Expats, Voyageurs Business, etc.

2. DEMANDE

AirBnb:

Forte demande mais beaucoup de logements disponibles.

Bail court terme:

Demande élevée et très peu de logements disponibles pour ce type de bail.

3. RECHERCHE DE LOCATAIRES

AirBnb:

Trouver des locataires et finaliser l’arrangement est facilité par la plateforme. Pas de visite au préalable mais possibilité de refuser des locataires sur base de commentaires négatifs.

Bail court terme:

Publier des annonces, gérer les appels et les visites pour trouver un locataire peut être chronophage et onéreux.

Notez qu'il est interdit de faire de la discrimination au logement.

4. OCCUPATION DU BIEN

AirBnb:

• Durée de séjour : séjour moyen de 4 à 5 jours, il y a donc beaucoup plus d'allées et venues.

• Disponibilité du bien : le logement est principalement occupé pendant les vacances et week-end, le reste du temps, vous pouvez occuper le bien.

• Taux d'occupation : le taux de remplissage est aléatoire, comptez 40% de remplissage pour les villes saisonnières et jusqu'à 70% pour les régions touristiques à l'année.

Bail court terme:

• Durée de séjour : séjour allant de 1 mois à 3 ans maximum (renouvellement compris). Il s'agit donc d'une formule plus stable.

• Disponibilité du bien : le logement est occupé parfois pendant plusieurs mois, vous ne pouvez pas utiliser le bien pendant cette période.

• Taux d'occupation : le taux de remplissage est connu pour la durée du bail, maximum 3 ans.

5. GESTION

AirBnb:

• Gestion personnelle : gérer l’annonce, l’accueil et le logement prend en moyenne 13 heures par semaine.  

• Gestion par une entreprise : certaines entreprises se spécialisent dans la gestion des logements de type “AirBnb” (de la création de l'annonce à l'accueil des voyageurs ainsi que la maintenance du logement), moyennant commission de 20%.

Bail court terme:

Gestion plus ponctuelle mais reste conséquente : contrat à signer et état des lieux.

6. SERVICES

AirBnb:

Lessives et ménage récurrents, à prévoir entre chaque séjour.

Bail court terme:

Ménage et remise en état effectuée par le locataire à la fin du bail.

7. ASSURANCE

AirBnb:

Protection contre les dégâts par l’assurance d’AirBnb.

Bail court terme:

Protection par l’état des lieux et la garantie locative.

8. ACCORDS NÉCESSAIRES

AirBnb:

Pour les hébergements touristiques, l’accord de la copropriété est nécessaire.

Par ailleurs il existe des réglementations qui encadrent les activités de AirBnB. Celles-ci varient d'une région à l'autre, car le tourisme est une compétence régionale depuis 2017.

Bail court terme:

Pas besoin de l'accord de la copropriété pour mettre un bien en location. Les réglementations sont, en outre, identiques à un bail classique.

9. PRICING

AirBnb:

En moyenne, le tarif à la nuitée est généralement plus élevé que pour une location court terme : 193€ la nuit, tout type de logements confondus, 113€/nuit en moyenne pour une chambre privée et 212€ en moyenne pour un logement entier.

Par ailleurs, ce type de location saisonnière offre la possibilité d’adapter les prix en fonction des périodes de l’année (prix plus élevés pour les périodes plus prisées telles que les vacances scolaires).

Cependant, notez qu'il faut déduire de ce montant la commission Airbnb qui est de 3%.

Autre frais à prendre en compte : la consommation d'énergie ! Elle est généralement illimitée pour le locataire, qui a tendance à en profiter. Il est possible de facturer celle-ci aux occupants mais c'est une pratique peu répandue et généralement mal perçue.

Considérant tous les éléments cités ci-dessus, le rendement est estimé à 5,25% sur 1 an (calcul basé sur l’unité Z11 meublée du projet Canal District, sauf si la gestion se fait par une entreprise spécialisée).

Ce rendement ne tient pas compte de l'impact fiscal.

Bail court terme:

Les prix tournent autour de 1000€ par mois pour un appartement meublé à Bruxelles (court terme), soit 33€ la nuitée. Ce prix est fixé par un contrat, il est donc impossible de modifier celui-ci en cours de bail, à l’exception de l’indexation à l’anniversaire du bail.

Le bail à court terme fonctionne comme un bail à long terme en ce qui concerne les frais de consommation d'énergie, ils sont donc à charge du locataire.

Considérant tous les éléments cités ci-dessus, le rendement est estimé à 3,36% sur 1 an (calcul basé sur l’unité Z11 meublée du projet Canal District, sauf si la gestion est extérieure).

Ce rendement ne tient pas compte de l'impact fiscal.

10. TAXATION

Le revenu total provenant d’un bien meublé avec divers services inclus, doit être réparti selon 3 catégories : une pour la location de l’appartement, une pour la location des meubles et une pour les prestations de services (si applicable). Ces 3 pôles sont taxés différemment.

Taxation commune à toutes les locations de biens immobiliers : taxation des revenus immobiliers (l’appartement):

1. Base imposable : Revenu Cadastral indexé majoré de 40%, au prorata de la période de location

2. Taux : imposition progressive

Taxation commune à toutes les locations de biens immobiliers meublés : taxation supplémentaire des revenus mobiliers (les meubles):

1. Base imposable : Imposition sur les revenus bruts dont on déduit un forfait à hauteur de 50% pour les frais.

2. Taux : imposable à 30%

Spécifique aux locations avec prestations de services: c’est donc cette taxation supplémentaire qui distingue la location court terme du AirBnb

1. Base imposable : Imposition sur les revenus bruts (par défaut 20% du prix de location total).

2. Taux : imposable à 33%

Cette troisième catégorie peut également être soumise à la TVA (6%) pour les location de durée inférieure à 3 mois et si l'un des services suivant est fourni :

• Réception physique des occupants par les hôtes

• Mise à disposition de linge (& remplacement du linge au moins une fois par semaine pour une occupation supérieure à 1 semaine)

• Petit déjeuner inclus

AirBnb:

Ce qui distingue la taxation d’un AirBnb de celle d’un appartement meublé est donc la partie des revenus provenant des prestations de services (nettoyage, mise à disposition et nettoyage de linge de maison, boissons et petit-déjeuner, etc.), à condition qu’elle ne soit pas considérée comme activité professionnelle.

Bail court terme:

Seules les taxations liées à la location d'un bien immobilier et la taxation supplémentaire pour les revenus mobiliers sont à prendre en considération.

Attention, ces informations sont données à titre indicatif et sont susceptibles de varier dans le temps et selon la localisation du bien. Veillez donc à vous renseigner auprès de l’administration communale : les hébergements touristiques ainsi que les appartements meublés peuvent être soumis à taxation et à des réglementations spécifiques selon la commune.

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