La Flandre réduit encore ses droits d’enregistrement : quels impacts pour votre agence immobilière ?

Le gouvernement flamand a frappé fort en annonçant une nouvelle baisse des droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation familiale. Ainsi, ceux qui achètent un appartement ou une maison pour y vivre ne devront bientôt plus payer que 3 % de taxe sur cet achat, au lieu des 6 % actuellement d’application.

C’est un nouveau rebondissement dans la bataille régionale des droits d’enregistrement. Le 1er janvier 2020, pour compenser la suppression du “woonbonus” (= l’avantage fiscal à long terme pour le remboursement du prêt hypothécaire d’une résidence principale, équivalent au chèque habitat en Wallonie), la Région flamande avait instauré une réduction des droits d’enregistrement, passant de 10% à 6%. Moins de deux ans plus tard, les voilà ramenés à 3%.

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Parallèlement, la réforme prévoit également une augmentation des droits d’enregistrement sur les résidences secondaires (qu’elles soient ou non prévues à titre d’investissement). Le taux passant de 10 à 12%. De cette manière, le gouvernement flamand veut ralentir la hausse des prix de l’immobilier en taxant davantage les contribuables lorsqu’ils achètent un bien supplémentaire.

Quels impacts pour votre agence immobilière ?
On l’a constaté par le passé, une réforme fiscale entraîne toujours des effets sur les comportements d’achat des acteurs immobiliers. Mais comment faire en sorte que cette réforme puisse être bénéfique pour votre agence ?

1. L’effet de la réduction
   D’une part, il y a fort à parier que les futurs primo-acquéreurs postposent de quelques mois leur acquisition afin de bénéficier du régime plus favorable en 2022. D’autre part, elle peut également inciter les propriétaires à vendre leur logement actuel pour en acheter un autre d’ici quelques mois, et ainsi bénéficier de ce combo « cadeau fiscal » et taux d’intérêts toujours très bas.
   Une telle différence de taux pour les droits d’enregistrement, soit 9,5% d’écart, fera peut-être réfléchir les candidats acquéreurs, surtout ceux qui cherchent un bien dans une localité proche de la frontière linguistique (à condition qu’ils soient prêts à s’attaquer aux formalités administratives en néerlandais…).
   Jusqu’à présent, on observait plutôt le phénomène inverse avec des personnes originaires de Flandre qui venait acheter au sud pour trouver des prix plus bas. A titre d’exemple, le prix moyen d’une maison en province de Liège est de 210.254€, contre 274.524€ dans la province du Limbourg, selon le dernier baromètre des notaires… même si cet écart se réduit à mesure que l’on se rapproche de part et d’autre de la frontière linguistique.
   À Bruxelles, la baisse des droits d’enregistrement va certainement changer la donne, ou au moins inciter à la comparaison, voire pousser davantage de bruxellois à préférer les communes limitrophes.
   Ainsi les personnes cherchant à Laeken pourraient étendre leurs scopes à Wemmel (la commune voisine en Flandre), de même qu’au sud par exemple, pour Auderghem versus Overijse.
   Cette nouvelle taxation implique aussi le fait que plus les biens immobiliers sont chers, plus il sera intéressant de les acheter en Flandre. D’autant plus les biens au dessus de 500.000€, puisque passé ce montant, il n’y a plus d’abattement prévu en Région bruxelloise. Ainsi, sur 500.000€, vous allez payer 3% en Flandre, c’est-à-dire 15.000€ de droits d’enregistrement. En Région bruxelloise, en revanche, vous allez payer 12,5% : soit 62.500€ de taxes.

2. L’impact de l’augmentation
   Selon une enquête de la Banque nationale, pas moins de 20% des belges possèdent une seconde résidence, que ce soit un appartement mis en location ou une résidence de vacances. C’est précisément ce segment de la population qui sera touché par l’augmentation des droits d’enregistrement. Les investisseurs immobiliers qui prévoient d’acheter un bien supplémentaire pour générer des revenus sont désavantagés…Ils pourront accélérer leur achat pour qu’il soit acté avant janvier 2022. On s’attend également à un plus gros traffic sur le marché côtier dans les prochains mois.
   Après ce changement, il est possible que les investisseurs optent pour des sociétés patrimoniales plutôt que pour des investissements directs. Cela évite des droits d’enregistrement plus élevés (notons qu’ils restent, malgré tout, moins conséquents qu’en Wallonie et à Bruxelles)D’autre part, les seconds détenteurs qui ne tirent pas de revenu de leur seconde propriété sont également pénalisés par cette augmentation. Les bureaux immobiliers de certaines régions du nord du pays qui attirent beaucoup de détenteurs secondaires, comme la côte, vont rapidement ressentir ce changement : d’une part avec de nombreuses personnes qui vont accélérer l’achat d’un bien immobilier afin de pouvoir encore profiter du régime actuel. D’autre part, la demande de résidences secondaires va probablement diminuer vers la fin de l’année et début de l’année 2022.
   En effet, cet achat sera alors davantage taxé…mais il le sera cependant (très légèrement) moins qu’en Wallonie et à Bruxelles.

Peut-on s’attendre à de telles mesures en Wallonie et à Bruxelles ?
A l’heure actuelle, les ministres-présidents des deux régions ne se sont pas prononcés. Se prononcer sur ce sujet ne relèverait que de pure spéculation… une affaire à suivre donc !

Anticiper les changements
Il est certain que cet ajustement aura un impact majeur sur le marché immobilier flamand. De même que dans les régions limitrophes en Wallonie et à Bruxelles. Ce qui n’est pas encore certain, c’est la rapidité du changement de comportement des acheteurs et des vendeurs.
En tant qu’agence, il peut être utile de prévoir une communication à ses clients, aussi bien pour les rassurer, que pour leur exposer les faits et pouvoir faire le point sur leur situation précise !