Wat verandert in 2023 op de vastgoedmarkt?

We zetten ze hieronder op een rijtje zodat je goed weet waarop je in het nieuwe jaar moet letten.

Indexeringen van de huur, energiepremies, renovaties, registratierechten… De vastgoedmarkt staat in 2023 bol van de veranderingen.

Veranderingen die voor alle Belgen gelden

We beginnen met de nieuwigheden die van kracht zijn op het hele Belgische grondgebied:

1. Indexering van 10,8% van de premie voor de woningverzekering

Niemand kan ernaast kijken dat het einde van 2022 werd gekenmerkt door een forse stijging van de inflatie. Ook de bouwmaterialen zijn niet aan de prijsstijgingen ontsnapt. Dat heeft een directe impact op de premies voor de woningverzekering. Die wordt in België immers bepaald op basis van de nieuwbouwaarde. Het bedrag wordt inderdaad berekend op basis van de Abex-index,  die op zijn beurt de huidige bouwprijzen (bouwmaterialen, arbeidskosten,…) weerspiegelt. Aangezien de index in 2022 met 10,8% is gestegen als gevolg van de duurdere grondstoffen, rekenen ook de verzekeringsmaatschappijen een hogere premie aan voor hun woonverzekeringspolissen.

2. Bevriezing van de indexering van de huurprijzen

De inflatie had ook impact op de indexering van de huurprijzen. Eigenaars van huizen en appartementen die niet hoog scoren op het vlak van energie-efficiëntie krijgen te maken met een beperking van de indexering van de huurprijzen. Op die manier wil de overheid vermijden dat de huurders twee keer worden gestraft: een eerste keer via de aanzienlijke stijging van hun energiefactuur en een tweede keer door de verhoging van de huurprijs. Let op! Deze maatregel is van kracht in de drie Belgische gewesten, maar in elke regio gelden ook een aantal specifieke beperkingen. Vergeet ook niet dat de maatregel, die sinds oktober geldt in Vlaanderen en Brussel en sinds november in Wallonië,  gedurende één jaar geldig is en daarna eventueel kan worden verlengd. In ieder geval gaat het om een maatregel die nog maar eens benadrukt dat het EPB-certificaat voor investeerders zowat het belangrijkste criterium is bij de aankoop van een woning of appartement.

3. Stijging van de onroerende voorheffing met 9,6%

Hier gaat het om een record dat we liever niet geklopt hadden zien worden. De indexcoëfficiënt van het kadastraal inkomen stijgt dit jaar fors en vertaalt zich ook in een verhoging van de onroerende voorheffing met 9,6%.  Eén en ander is natuurlijk weeral het gevolg van de oplopende inflatie.  

4. btw van 6% voor sloop en heropbouw wordt verlengd

De beperkte btw van 6% - in plaats van 21%  - voor sloop- en heropbouwwerkzaamheden wordt met een jaar verlengd tot 31 december 2023. De maatregel is zowel van kracht voor werkzaamheden die worden uitgevoerd door een particulier als voor de verkoop van een pand dat wordt gesloopt en heropgebouwd door een projectontwikkelaar. Maar net als bij alle andere maatregelen zijn ook hier voorwaarden aan verbonden. Zo moet de heropbouw na het slopen gericht zijn op wonen en maximaal een bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter hebben. Aan de koper moet ook worden gemeld dat hij na de werkzaamheden minstens vijf jaar in het heropgebouwde huis of appartement moet wonen. De regels om van het verlaagde btw-tarief te genieten zijn ook iets strikter. Afhankelijk van de aard van de werkzaamheden kan een heropgebouwd pand soms ook als nieuwbouw worden bestempeld, en in dat geval zal het gebruikelijke btw-tarief van 21% van kracht zijn.

5. De notariskosten dalen

Wie een woning of appartement koopt waarvan de prijs tussen de 100.000 en de 350.000 euro ligt, zal gemiddeld 1.000 euro minder notariskosten moeten betalen, op voorwaarde dat het om de enige eigendom gaat van koper en op voorwaarde dat die er ook woont. Voor woningen en appartementen waarvan de prijs tussen de 350.000 en de 850.000 euro ligt, zullen de verlagingen van de notariskosten progressief afnemen.

Veranderingen in Vlaanderen

In Vlaanderen wordt duidelijk almaar meer ingezet op  het terugdringen van het aantal energieverslindende woningen en appartementen.

6. Verplichte renovatie voor energieverslindende woningen

Sinds 1 januari is iedereen die een woning of appartement koopt met een EPB-score van E of F verplicht om binnen de 5 jaar na de ondertekening van de verkoopakte renovatiewerken uit te voeren die de EPB-score minstens op D brengen.

Veranderingen in het Waals en Brussels Gewest

Voorts is er op twee vlakken goed nieuws voor de vastgoedprofessionals in Wallonië en Brussel. Beide veranderingen bieden uitstekende argumenten om  kandidaat-kopers te overtuigen.

7. Korting op  de registratierechten

De starters die voor het eerst een woning kopen krijgen een duwtje in de rug om de eerste aankoop van vastgoed te vergemakkelijken. Voor panden in Wallonië die minder dan 350.000 euro kosten stijgt het bedrag dat vrijgesteld is van registratierechten van 20.000 tot 40.000 euro. Daarna wordt de korting degressief voor panden tot een prijs van 500.000 euro en is maximaal 20.000 euro vrijgesteld voor panden die meer dan 500.000 euro kosten.

In Brussel moeten kopers geen registratierechten betalen op de eerste 200.000 euro van een pand met een belastbare basis van 600.000 euro, terwijl die vrijstelling vroeger tot 175.000 euro liep.

Met andere woorden: voor een pand in Wallonië waarvoor 12,5% registratierechten gelden, betekent dat een besparing van 5.000 euro (12,5% van 40.000) en voor een woning of appartement in Brussel een besparing van 25.000 euro of 3.125 euro meer dan in 2022.

8. Meer budget voor energiepremies

Onze regeringen willen woningen en appartementen groener maken. Om die ambitie te realiseren hebben het Waalse en Brusselse Geest geïnvesteerd in energiepremies. Concreet is een enveloppe van 25 miljoen euro beschikbaar in Wallonië mogelijk moet maken om de bedragen van de energiepremies met bijna 40% te doen stijgen. Maar dat is niet alles! Want ook het plafond wordt verhoogd en kan tot 90% van de factuur gaan. In Brussel is een bijkomende enveloppe van 18 miljoen euro beschikbaar, waardoor het totale budget nu bijna 100 miljoen euro bedraagt.    

Veranderingen in Brussel

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft vooral naar de huurmarkt gekeken en komt met twee nieuwe maatregelen: één die gericht is op de verhuurders en één die gericht is op de huurders.

9. Lagere rente voor renovatiekredieten voor verhuurders

Eigenaars die woningen en appartementen verhuren, hebben voortaan recht op een rentetarief van 1 à 2% voor hun renovatielening. Maar zoals je al kan vermoeden, geldt ook voor deze regel dat er voorwaarden aan verbonden zijn. Het kredietbedrag is beperkt tot 250.000 euro en de inkomsten van de ontlener moeten overeenstemmen met de inkomensbarema’s van het Brusselse Woonfonds.

10. Voorrang voor de huurders bij de verkoop van een woning of appartement

In de loop van het jaar zou het zogenaamde voorkeurrecht voor de huurder van kracht moeten worden.  Met andere woorden: als een woning of flat, die worden verhuurd aan een huurder, te koop worden gezet, krijgt die huurder dertig dagen de tijd om te beslissen of hij het pand van de eigenaar tegen de gevraagde prijs wil overnemen. Tijdens die dertig dagen krijgt de huurder dus voorrang! En ook als hij op dat moment beslist dat hij e woning of het appartement niet wil kopen, maar indien de vraagprijs daarna wordt verlaagd, krijgt opnieuw als eerste zes dagen tijd om te beslissen het pand al of niet te kopen. Voor bepaalde transacties gelden echter uitzonderingen : met name wanneer het om kortetermijnhuurcontracten gaat en indien de woning of het appartement wordt verkocht aan een familielid tot in de derde graad is de verplichting om voorkeurrecht te te geven aan de huurder niet van kracht.

Er komen dit jaar dus heel wat veranderingen bij, maar onze vastgoedexperts staan klaar om u met raad en daad bij te staan en te begeleiden!