Prévisions du marché de l'immobilier pour 2023

Nos experts listent quelques tendances immobilières qui se dessinent et se manifesteront de manière encore plus insistante en 2023.

Les sapins de Noël peuvent être sortis de la maison. Les bouchons de champagne et les feux d'artifice ont sauté. Une nouvelle année a commencé, les résolutions sont faites, à voir si elles seront tenues… Mais qu’en est-il du marché de l’immobilier ? Si le monde semble plus imprévisible que jamais, nos experts listent néanmoins quelques tendances immobilières qui se dessinent et se manifesteront de manière encore plus insistante en 2023.

Sources: We Invest & Le Trends

Hausse des taux & inflation

On ne vous apprend rien, ces derniers mois, la vie est devenue considérablement plus chère avec une inflation qui tourne autour des 10% (alors qu’une inflation saine tourne généralement autour des 2 à 4%) résultant de l'augmentation drastique des prix de l'immobilier connus ces dernières années.

Pour freiner cette augmentation drastique des prix de l’immobilier, la banque centrale européenne a augmenté les taux directeurs afin de réduire le nombre de transaction de l’envol des prix. Cela rend par conséquent les prêts hypothécaires plus chers.

Conclusion

Après une quinzaine d'années de taux d'intérêt exceptionnellement bas pour stimuler l'économie qui avait besoin de se relancer après la grave crise financière de 2008, les taux d’intérêts bancaires ont commencé à réaugmenter.

Ces hausses de taux en elles-mêmes ne sont pas une bonne nouvelle pour le marché immobilier, car elles rendent l'achat plus cher pour ceux qui empruntent. Le prix de l'immobilier augmente et les emprunts deviennent trop chers pour un nombre croissant d'acheteurs potentiels.

En un an, les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires ont quasiment doublé: le taux moyen pour un prêt de 20 ans est ainsi passé de 1,4 % début 2022 à 3,4 % début 2023. Par exemple, pour un crédit de 200.000€, on passe désormais à un remboursement mensuel de 944€ alors qu'il était auparavant à 798€ sur une période de 20 ans. Cela représente donc une augmentation importante pour un ménage qui souhaiterait accéder à la propriété et un plus grand nombre d'entre eux postposent leur volonté d'achat pour continuer à louer.

En outre, les banquiers s'attendent également à un accès plus difficile aux emprunts hypothécaires, propos confirmé sur le terrain par les agents We Invest.

Cela pourrait éventuellement entraîner une baisse des prix, même si les experts sont loin d’être unanimes à ce sujet.

Le marché de l'immobilier de luxe - et par extension celui des résidences secondaires - y résiste mieux. En effet, les acheteurs de ces biens, ayant un pouvoir d'achat plus élevé que la moyenne, sont moins impactés par l'augmentation du coût de la vie et la hausse des taux.

Pas seulement de mauvaises nouvelles en perspective

Mais il n'y a pas que de mauvaises nouvelles pour ceux qui cherchent à acheter une maison ou un appartement. À Bruxelles et en Wallonie, une augmentation du montant de l'abattement des droits d'enregistrement octroyé aux primo-acquéreurs a déjà été votée et est d’application depuis avril 2023.

Il reste donc à voir si le refroidissement attendu du marché immobilier avec une moindre demande de logements expliquée par la hausse de taux arrivera suffisamment à contrebalancer la hausse des prix de l'énergie et des taux d'intérêt plus élevés. Mais la tendance actuelle est que nous nous dirigeons vers une stabilisation du marché qui ne conduira pas à un effondrement des prix, plus à une recherche fiévreuse dans laquelle les acheteurs potentiels sont prêts à payer des prix exagérément fous, comme c'était encore le cas au lendemain de la crise du Coronavirus.

Le marché des locataires devient plus important

Le Belge est né avec une brique dans le ventre. Ainsi, on note une proportion de propriétaires-occupant des plus importantes dans notre pays comparé à nos voisins. Mais comme évoqué précédemment (augmentation des prix de vente conjuguée à la hausse des taux d'intérêt) l'accès à la propriété s'est compliqué ces derniers mois et de plus en plus de personnes qui étaient absolument prêtes à se lancer dans l'achat d'un logement semblent désormais plus enclines à louer.

En outre, la jeune génération d'aujourd'hui préfère profiter de la vie et davantage allouer son argent pour des loisirs plutôt que de devoir tout allouer dans des remboursements mensuels. Tendance qui attirera un nombre plus important d’investisseurs immobiliers dû au fait qu’il y ait moins de risques de défaillance à la réception des loyers.

Ruée vers les biens plus performants énergiquement parlant que ce soit à l'achat ou à la location

On n'apprend rien à personne: l'énergie coûte plus cher et il devient de plus en plus important de réduire sa consommation d'énergies fossiles, que ce soit pour se déplacer ou se chauffer.

Le gouvernement prend aussi progressivement de plus en plus de mesures pour pousser les ménages vers une plus grande efficacité énergétique de leur habitation. Ceci combinée avec la suppression de certaine primes pour le gaz à Bruxelles ou l'obligation en Flandre de réaliser des travaux visant à améliorer la performance énergétique pour les biens ayant une PEB E ou moindre en Flandre. On peut donc s'attendre à une transition massive des installations au gaz vers les pompes à chaleur.
La géothermie, les panneaux solaires, les pompes à eau prennent petit à petit le relais, avec plusieurs primes à la clé. Plus que jamais, le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) jouera un rôle crucial lors de l'achat et de la vente de logements, avec une attention particulière des candidats à l'achat lors de leurs recherches.

Changement d’affectation ou démolition

Tout comme nous sommes de plus en plus conscients de la nécessité d'économiser l'énergie, on observe une volonté croissante préserver les espaces ouverts en exploitant les bâtiments existants plutôt que construire du neuf sur des espaces inoccupés.

Véritable reconversion

Nous verrons dans les années à venir beaucoup plus de reconversion et d’exploitation de vieux bâtiments autrefois laissés à l’abandon dans les zones rurales et urbaines.

Les bâtiments peuvent, par exemple :

Être dépouillés, en laissant la structure extérieure en place et en reconsidérant tout l'intérieur. Par exemple, d'anciennes écoles ou d'anciens entrepôts peuvent être transformés en logements.
Autre solution de plus en plus privilégiée: la démolition de bâtiment existant, remplacé par de nouveau, au même endroit. Ce qui permettra d'avoir du bâti neuf sans occuper de nouveaux espaces. Cette situation sera en outre renforcée par une réduction de la TVA de 21 à 6% pour les situations de démolition-reconstruction.

Transformation de bureaux en appartements

Cette demande en hausse est également la raison pour laquelle une autre tendance se dessine de plus en plus : la transformation de bureaux en appartements. Après le Coronavirus, le travail hybride a percé, ce qui a amené à une baisse de la fréquentation des employés sur leur lieu de travail.

Par conséquent, les entreprises cherchent à s’installer dans des bureaux plus petits, et les plus grands bureaux existants peuvent donc être transformés en appartements.

Un marché des matériaux qui reste incertain

Tantôt à la baisse, tantôt à la hausse, les prix des matériaux de construction fluctuent ces derniers mois sans parvenir à se stabiliser. Point positif, selon le secteur de la construction, les plus hautes hausses de prix seraient désormais derrière nous.

"Peut-on s'attendre à quelques éclaircies dans les mois à venir? Rien n'est certain... Les fournisseurs de matériaux de construction ont annoncé les nouveaux tarifs pour 2023. Depuis le 1er janvier, on observe ainsi des hausses de prix allant de 10% pour le ciment à 20% pour les produits en béton. Seuls les matériaux non liés à la hausse des prix de l'énergie, tels que le bois (-18 %) et les produits en aluminium (-10 %), ont baissé cette année." (Trends)

L'achat de biens immobiliers reste une nécessité

Quoi qu'il en soit, on peut conclure en affirmant que l'achat d'un bien immobilier reste incontournable pour le Belge. Terminé les transactions bouclées à la première visite, sans même se soucier vraiment de la qualité et des prestations du bien, le léger refroidissement attendu du marché en 2023 donnera davantage l’occasion aux acheteurs de comparer afin de trouver patiemment le pot qui correspond exactement à leur couvercle.

Pour les investisseurs, il s’agit d’une bonne nouvelle puisque le nombre de locataires sera en augmentation dans les prochains mois. En outre, l’immobilier reste un investissement qui possède un rempart naturel face à l’inflation grâce à l’indexation des loyers (selon certaines conditions) et que le marché immobilier s'est toujours avéré moins volatile que le marché boursier.

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